✅ Las expensas ordinarias son costos regulares de mantenimiento. Las extraordinarias cubren reparaciones o mejoras imprevistas en el inmueble.
Las expensas ordinarias y extraordinarias son dos tipos de gastos que los propietarios de inmuebles en un consorcio deben afrontar según lo estipulado en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Las expensas ordinarias se refieren a los gastos recurrentes necesarios para el funcionamiento diario del edificio, tales como el mantenimiento, la limpieza y los servicios generales. Por otro lado, las expensas extraordinarias son aquellos gastos que no son periódicos y que se destinan a obras o mejoras significativas en la propiedad, como reparaciones estructurales o proyectos de remodelación.
El nuevo Código, que entró en vigencia en 2015, ha establecido un marco más claro para la regulación de estos gastos, brindando protección tanto a los propietarios como a los administradores de consorcios. Exploraremos en detalle las diferencias entre expensas ordinarias y extraordinarias, su implicancia legal y cómo deben ser manejadas según la normativa vigente. Además, ofreceremos ejemplos y recomendaciones para asegurar que todos los propietarios comprendan sus derechos y obligaciones.
Expensas Ordinarias
Las expensas ordinarias son aquellos gastos que se generan de forma regular y son fundamentales para el mantenimiento del inmueble. Estos gastos suelen incluir:
- Mantenimiento del edificio: limpieza, jardinería y servicios de seguridad.
- Servicios públicos: luz, agua, gas y expensas administrativas.
- Honorarios del administrador: pago por la gestión del consorcio.
Es importante destacar que las expensas ordinarias se dividen entre todos los propietarios de acuerdo a la cuota de copropiedad que cada uno posee, es decir, en proporción al espacio que ocupa dentro del edificio.
Expensas Extraordinarias
Las expensas extraordinarias, en contraste, son aquellos gastos que surgen de manera excepcional y que no son parte del mantenimiento regular del edificio. Algunos ejemplos son:
- Reparaciones mayores: como la impermeabilización de fachadas o la remodelación de espacios comunes.
- Proyectos de mejora: instalación de ascensores nuevos o sistemas de seguridad avanzados.
Para que estas expensas sean aprobadas, es necesario que se convoque a una asamblea de copropietarios y se obtenga el consentimiento de la mayoría, respetando las normas establecidas en el reglamento interno del consorcio. Asimismo, es fundamental que los propietarios sean informados detalladamente de la naturaleza y el monto de estos gastos.
Marco Legal y Obligaciones de los Propietarios
El nuevo Código Civil establece claramente que los propietarios son responsables de abonar las expensas según su participación en el consorcio. La falta de pago puede derivar en acciones legales por parte del administrador o del consorcio para recuperar las deudas acumuladas. Además, las expensas no pagadas pueden generar intereses y otros costos que incrementan la deuda original.
Es esencial que cada propietario se mantenga informado sobre su situación respecto a las expensas y participe activamente en las asambleas para poder hacer valer su voz y voto en las decisiones que afectan al consorcio. Así, podrán asegurar una gestión más transparente y eficiente de los recursos comunes.
Diferencias clave entre expensas ordinarias y extraordinarias
Las expensas, un término que puede sonar familiar para muchos, representan los costos asociados al mantenimiento de un edificio o complejo habitacional. Sin embargo, es crucial entender las diferencias entre las expensas ordinarias y extraordinarias, ya que estas definiciones impactan directamente en la carga financiera de los propietarios. A continuación, se detallan estas diferencias:
Expensas Ordinarias
Las expensas ordinarias son aquellas que se generan de manera regular y que son necesarias para el funcionamiento diario del edificio. Estas expensas suelen incluir:
- Servicios básicos: agua, luz y gas de las áreas comunes.
- Personal de mantenimiento: sueldos del portero y empleados de limpieza.
- Mantenimiento general: reparación de ascensores, jardinería y limpieza de pasillos.
- Seguridad: sistemas de vigilancia y personal de seguridad si corresponde.
Ejemplo: Si un edificio tiene un costo mensual de $10,000 en servicios y personal, este monto se considera una expensa ordinaria y se distribuye entre los propietarios según el coeficiente de propiedad.
Expensas Extraordinarias
Por otro lado, las expensas extraordinarias son aquellos gastos que no son predecibles y que surgen de la necesidad de realizar mejoras o reparaciones que no forman parte del mantenimiento habitual. Ejemplos de estas expensas incluyen:
- Reparaciones mayores: arreglos en la estructura del edificio, como filtraciones o problemas eléctricos.
- Mejoras estéticas: renovación del lobby, pintura del exterior o instalación de nuevas instalaciones.
- Proyectos especiales: instalación de sistemas de energía renovable o modernización de servicios tecnológicos.
Un caso común puede ser la reparación del techo tras un daño por tormenta, cuyo costo podría ascender a $50,000. Este gasto se considera extraordinario y requeriría la aprobación de los propietarios para su ejecución.
Comparativa entre Expensas Ordinarias y Extraordinarias
| Criterio | Expensas Ordinarias | Expensas Extraordinarias |
|---|---|---|
| Frecuencia | Mensuales | Eventuales |
| Tipo de gasto | Mantenimiento diario | Inversiones o reparaciones |
| Aprobación | No requiere | Requiere consentimiento de propietarios |
| Ejemplo | Pago de servicios | Reparación del ascensor |
Entender estas diferencias es fundamental para los propietarios, ya que una adecuada planificación financiera puede prevenir conflictos y asegurar el correcto funcionamiento de la comunidad de propietarios.
Preguntas frecuentes
¿Qué son las expensas ordinarias?
Las expensas ordinarias son aquellos gastos que se generan regularmente en un consorcio de propietarios, como limpieza, mantenimiento y servicios comunes.
¿Qué son las expensas extraordinarias?
Las expensas extraordinarias son gastos no habituales, como reparaciones mayores o mejoras en las instalaciones del edificio, que requieren aprobación de la mayoría de los propietarios.
¿Cómo se determinan las expensas a pagar?
Las expensas se calculan en función del coeficiente de participación de cada unidad en el consorcio y son aprobadas en asambleas de propietarios.
¿Qué pasa si no pago las expensas?
El incumplimiento en el pago de expensas puede llevar a acciones legales y hasta a la posibilidad de embargos sobre la propiedad.
¿Cómo se comunican las expensas a los propietarios?
Las expensas se comunican mediante un informe mensual o trimestral, que detalla los gastos y su distribución entre los copropietarios.
Puntos clave sobre las expensas ordinarias y extraordinarias
- Las expensas ordinarias son gastos regulares y previsibles.
- Las expensas extraordinarias requieren aprobación en asamblea.
- Ambas son calculadas según el coeficiente de participación.
- Los gastos deben ser comunicados oportunamente a los propietarios.
- El incumplimiento puede generar acciones legales y embargos.
- Es importante revisar el reglamento del consorcio para entender los detalles.
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